Betriebskosten

Das 1 x 1 der Betriebskosten

Betrachtet man die Entwicklung der letzten Jahre, stellt man schnell fest, dass die Betriebskosten wesentlich stärker als die Nettokaltmiete oder die allgemeinen Lebenshaltungskosten gestiegen sind, der Anteil der Betriebskosten an der Bruttomiete wird immer größer! Oft werden die Betriebskosten inzwischen als „zweite Miete“ bezeichnet.

Leider ist vielen Mietern jedoch nicht immer bewusst, dass die Nebenkosten weder für den Eigentümer noch den Verwalter Einnahmen oder Gewinne darstellen. Die anfallenden Kosten werden mehr als ein Jahr lang vom Hauseigentümer „vorgestreckt“ und erst im Zuge der jährlichen Abrechnung an den Mieter weitergegeben.

Auf dieser Seite möchten wir Ihnen einen kurzen Einblick in die Abrechnung der Betriebskosten/Nebenkosten verschaffen und eventuell noch offene Fragen beantworten.

Was heißt eigentliche Miete und welche Bedeutung haben dabei die Betriebskosten?

Miete (Grundmiete bzw. Einzelmiete sind alle nach Gesetz und Mietvertrag vom Mieter an den Vermieter zu leistenden Zahlungen.

(Miete ohne jegliche Betriebskosten, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist)

Gemäß § 556 BGB kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass neben der Miete auch die Betriebskosten vom Mieter zu tragen sind.

Diese werden in der Regel als Vorauszahlungen vereinbart und einmal jährlich abgerechnet.

Zur Netto-Kaltmiete kommen also Vorauszahlungen auf die Nebenkosten.

+ Betriebskosten gemäß BetrKV mit Ausnahme derjenigen für Heizung und Warmwasser

 = Brutto-Kaltmiete

+ Betriebskosten für Heizung und Warmwasser

   = Brutto-Warmmiete

Welche Betriebskostenarten gibt es (im preisfreien Wohnraum)?

Diese Aufstellung gibt Ihnen einen Überblick über die Vielzahl der Betriebskostenarten(§ 2 der Betriebskostenverordnung):

    • die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (z. B. Grundsteuer)
    • die Kosten der Wasserversorgung (z. B. Frischwasser)
    • die Kosten der Entwässerung (Schmutzwasser, Niederschlagswasser)
    • die Kosten der Beheizung (inkl. Wartung)
    • die Kosten der zentralen Warmwasserversorgung (inkl. Wartung)
    • die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasseranlagen
    • die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs
    • die Gebühren und sonstigen Kosten für Straßenreinigung und Müllbeseitigung
    • die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
    • die Kosten der Gartenpflege
    • die Kosten der Beleuchtung gemeinschaftlicher Gebäudeteile und der Außenanlagen
    • die Kosten der Schornsteinreinigung
    • die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
    • die Kosten für den Hauswart
    • die Kosten der Gemeinschaftsantenne/des Breitbandkabelanschlusses
    • die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
    • sonstige Betriebskosten (z. B. Dachrinnenreinigung oder Winterdienst)

Wie und nach welchen gesetzlichen Grundlagen werden Betriebskosten abgerechnet?

Gesetzliche Grundlagen

  • §§ 20 bis 25a Neubaumietenverordnung (NMV) für preisgebundenen Wohnraum (mit 2 % Umlageausfallwagnis)
  • Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung) mit Katalog der umlegbaren Betriebskosten für sämtliche Wohnungen für preisfreien Wohnraum (vormals Anlage 3 zu § 27 II. BV)
  • § 556 BGB
    Vereinbarungen über Betriebskosten
  • § 556a BGB
    Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
  • § 560 BGB Veränderungen von Betriebskosten
  • Heizkostenverordnung (HKVO)

Abrechnungseinheit

Die kleinste mögliche Abrechnungseinheit ist das einzelne Haus. Häufig bilden die Wohnungsunternehmen jedoch so genannte „Wirtschafts- oder Verwaltungseinheiten“. Diese können mehrere Häuser oder sogar eine  ganze Wohnsiedlung umfassen.

Die in der Wirtschaftseinheit anfallenden Betriebskosten werden in der Regel nach der Wohnfläche als vertraglichem Maßstab – soweit nicht nach Gesetz ein anderer Schlüssel gilt, abgerechnet. (Ausnahme: bei Heizung und Warmwasser gelten die Vorgaben der Heizkostenverordnung).

Gesetzliche Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung

  • Zusammenstellung und Angabe der Gesamtkosten des Hauses  oder der Wirtschaftseinheit spezifiziert nach Grund und Höhe
  • Angabe der zugrunde liegenden Verteilerschlüssel und Erläuterung derer
  • Berechnung des auf die Wohnung des Mieters entfallenden Anteils an den Betriebskosten
  • Darstellung der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen und Gegenüberstellung mit dem Abrechnungsergebnis
  • Die Abrechnung muss in Textform erfolgen und kann binnen 12 Monaten nach Beendigung des Abrechnungszeitraumes dem Mieter zugestellt werden
  • Eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung muss klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein

Als Vermieter haben wir genauso wie Sie als Mieter ein Interesse daran, die Betriebskosten zu reduzieren bzw. ihren Anstieg zu bremsen

Im Rahmen unseres Betriebskostenmanagements versuchen wir deshalb mit organisatorischen, technischen und vertragsrechtlichen Maßnahmen unseren Beitrag hierzu zu leisten.

Sie können uns dabei unterstützen und gleichzeitig etwas zur Entlastung Ihres Geldbeutels beitragen.

Heizen und lüften Sie richtig

Schon mit einem Grad weniger können Sie sechs Prozent Energie sparen. Mehrmaliges tägliches Stoßlüften für jeweils 5-10 Minuten ist besser als Dauerlüften. Außerdem beim Lüften die Heizkörper nie ganz abstellen.

Reduzieren Sie den Restmüll

Nutzen Sie die kostenlosen gelben Säcke, Biomülltonnen, Altpapier- oder Flaschencontainer. Mit konsequenter Mülltrennung und Vermeidung von unnötigem Restmüll können Sie das Restmüllvolumen so weit verringern, dass Müllcontainer abbestellt und die Müllgebühren dadurch reduziert werden können.

Gehen Sie sparsam mit Wasser um

Ein sparsamer Umgang mit Wasser schont nicht nur unsere Umwelt, sondern entlastet Sie gleich doppelt: Bei den Wasser- und bei den Abwasserkosten. Öfter mal ein Dusch- anstelle eines Wannenbades, beim Zähneputzen nicht das Wasser laufen lassen, tropfende Wasserhähne reparieren oder Wasch- und Geschirrspülmaschinen nur in gut gefülltem Zustand betätigen. Eine Reduzierung des Wasserverbrauchs um bis zu 25 % ist so möglich.

Achten Sie gemeinsam auf die Sauberkeit

Saubere Gemeinschafts- und Außenanlagen müssen nicht so häufig und intensiv gereinigt werden. Das wirkt sich nicht nur positiv auf das Erscheinungsbild Ihrer Wohnanlage, sondern selbstverständlich auch auf die Kosten der Hausreinigung aus.